Блог проектного бюро Ренессанс Актив Проект

Предпроектная оценка земельных участков для строительства.

Предпроектная оценка земельных участков — это важный этап, который позволяет определить его потенциал для строительства. Этот процесс помогает владельцам, инвесторам и застройщикам принимать обоснованные решения и избегать финансовых рисков. Давайте разберемся, зачем нужна предпроектная оценка земельных участков, какие факторы на нее влияют и как избежать типичных ошибок.

Зачем нужна предпроектная оценка земельных участков?

Оценка земельных участков необходима для того, чтобы определить, что можно построить на земельном участке и в каком объеме икакие дополнительные затраты возникнут при реализации задуманного. Данная информация позволит определить рыночную стоимость рассматриваемого участка. Это важно при покупке или продаже участка, привлечении инвестиций, получении кредитов, планировании строительства и расчете налогообложения. Кроме того, оценка позволяет выявить потенциальные риски и возможности использования участка.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка и учитываемые при оценке

Стоимость земельного участка зависит от множества факторов. Рассмотрим основные из них.

Местоположение

Местоположение участка — один из ключевых факторов, определяющих его стоимость. Участки, расположенные вблизи крупных городов, транспортных узлов и развитой инфраструктуры, как правило, стоят дороже. Также важен микролокационный фактор — удаленность от промышленных зон, наличие зеленых насаждений и водоемов.

Назначение земли

Назначение земельного участка — это его целевое использование, установленное законодательством, определяется правилами землепользования и застройки и указывается в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Участки под жилую застройку, коммерческое использование или сельскохозяйственные нужды имеют разную стоимость. Изменение назначения земли может значительно повлиять на ее цену.

Размер, форма участка и окружающая застройка

Размер и форма участка также играют важную роль. Большие участки имеют больший потенциал для застройки, но их стоимость за квадратный метр может быть ниже. Форма участка влияет на удобство его использования — неправильной формы участки могут требовать дополнительных затрат на подготовку. Окружающая застройка влияет на освещенность и инсоляцию, регулирует разрывы между строениями и площадками.

Инфраструктура и коммуникации

Наличие и доступность инфраструктуры и коммуникаций (дороги, водоснабжение, электричество, газ) Наличие в непосредственной близости инфраструктуры и инженерных сетей значительно увеличивает стоимость земельного участка. Без развитой инфраструктуры участок может быть менее привлекательным для застройщиков.

Экологическое состояние

Экологическое состояние участка, включая уровень загрязнения почвы и воды, наличие зеленых насаждений и природных объектов, также влияет на его стоимость. Экологически чистые участки более востребованы, особенно для жилой застройки.

Правовые аспекты оценки земельных участков

Правовая оценка инвестиционных рисков при выборе земельного участка для целей строительства объектов капитального строительства предостережет застройщиков от ненужных "сюрпризов" в реализации будущих планов в виде нарушений требований градостроительного проектирования (соблюдения различных охранных, защитных (в т. ч. объектов культурного наследия) и санитарно-защитных зон, инсоляционного режима, санитарных и пожарных разрывов, разрешенных параметров строительства и др.).

Процедура оценки земельного участка

Процесс оценки земельного участка включает несколько этапов, каждый из которых важен для получения точного и объективного результата.

Этапы оценки

1. Подготовка документации.
Сбор всех необходимых документов, включая правоустанавливающие документы на участок, кадастровую выписку, данные о коммуникациях и инфраструктуре.

2. Определение предпочтений заказчика об использовании участка под застройку.

3. Осмотр участка.
Специалист выезжает на участок для визуального осмотра и сбора дополнительных данных.

4. Заказ топографической съемки на земельный участок.

5. Анализ данных.
Специалист анализирует собранные данные, проводит расчеты и сопоставление с рыночными аналогами. В том числе правовой анализ представляемых заказчиком правоустанавливающих документов на земельный участок и другой исходно-разрешительной документации

6. Градостроительный анализ возможной застройки земельного участка с учетом утвержденной градостроительной документации (генерального плана и правил землепользования и застройки поселения (городского округа)), документации по планировке территории (проекты планировок и проекты межевания), градостроительного плана земельного участка.

7. Предпроектная оценка инвестиционной емкости земельного участка с учетом данных градостроительного анализа и основных действующих технических регламентов и нормативно-технических документов (Федеральных законов, СП, СанПиН и др.), региональных и местных нормативов. Выдача технико- экономических показателей по участку.

8. Составление отчета.
По результатам анализа составляется отчет об оценке, включающий все необходимые расчеты и выводы

Документы для оценки земельного участка

Для проведения оценки необходимы следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);
  • Кадастровая выписка;
  • Топографический план участка;
  • Пожелания заказчика об использовании земельного участка в дальнейшем.

Сроки проведения оценки

Сроки проведения оценки зависят от объема и сложности работы, а также от наличия всех необходимых документов. В среднем процесс занимает от одной до пяти недель.

Типичные ошибки при оценке земельных участков

Ошибки в оценке земельных участков могут привести к финансовым потерям и юридическим проблемам. Рассмотрим наиболее типичные ошибки и способы их избежать.

  • Неправильное оформление или отсутствие необходимых документов
  • Неправильное определение целевого использования
  • Недооценка градостроительных и экологических факторов

Почему стоит выбрать "Ренессанс Проект Актив"?

Компания "Ренессанс Проект Актив" предлагает профессиональные услуги по оценке земельных участков для строительства. Вот несколько причин, почему стоит выбрать именно нас:

  • Опытные специалисты.
Наши специалисты обладают большим опытом и глубокой профессиональной подготовкой. Они постоянно повышают квалификацию, сдают экзамены и проходят сертификацию.

  • Полный комплекс услуг.
Мы предлагаем полный спектр услуг по оценке земельных участков, от предварительных консультаций до составления полного отчета.

  • Наличие лицензий и сертификатов.
Предпроектная оценка помогает застройщику быть в курсе всех возможных рисков еще до начала проектирования. По итогам изысканий составляется матрица рисков, по которой застройщик понимает, подходит ли ему выбранный участок, хватает ли средств на проект, на какие работы заложить дополнительный бюджет.

По результатам оценки мы поможем подготовить техническое задание (ТЗ) для проектирования и собрать все необходимые нагрузки для запроса технических условий, а так же составим дорожную карту с указанием сроков исполнения этапов работ.

Получив данную информацию, можно выполнить технико-экономический расчет затрат и просчитать экономическую модель строительства объекта.
2024-08-13 12:00